Spazio (lavorativo): ultima frontiera

26/11/2016
Con le parole del Capitano Kirk, la missione del suo equipaggio consisteva nell’ “arrivare dove nessun uomo è mai giunto prima”. Qualcosa che non era affatto semplice per le strane creature di Star Trek che vivono a bordo della nave stellare Enterprise.

Un ambiente in cambiamento costante non era per nulla estraneo a Spock e Scotty; e non lo è nemmeno agli investitori immobiliari.

Nuovi utilizzi
Il modo in cui usiamo gli uffici sta cambiando rapidamente. Sono ormai passati i giorni in cui una società prendeva in affitto un ufficio per 20 anni e le persone avevano la loro stanza con una porta da chiudere.
Cambiamenti strutturali di lungo termine hanno un effetto travolgente su come le aziende usano lo spazio di lavoro per due motivi principali: alle aziende serve molto meno spazio visto che gli uffici moderni possono accogliere più occupanti, cosa che sta creando un’offerta nascosta o invisibile di spazio, inoltre gli occupanti sono alla ricerca di accordi d’affitto più flessibili a causa di strutture di business e pratiche lavorative in rapido cambiamento.
É possibile che gli analisti che sostengono che la somma fisica di metri quadrati sia una misura appropriata dello spazio disponibile stiano sottostimando la realtà dell’equilibrio tra domanda e offerta. Di conseguenza c’è il rischio che alcune analisi siano ultra ottimistiche circa le performance degli affitti degli immobili ad uso ufficio e dell’intero settore.

Nuove tendenze
Il progresso tecnologico detta le tendenze degli spazi di lavoro, avendo reso possibile modi di lavorare diversi. Chiunque abbia lavorato in un tipico ufficio negli anni ’80 ricorderà computer enormi e scaffali di archivi senza fine ricolmi di dossier cartacei.
Oggi usiamo i portatili, monitor piatti ed archivi digitali, tutti aspetti che diminuiscono considerevolmente le esigenze di spazio.
Allo stesso tempo, le nuove tecniche di costruzione hanno ridotto la grandezza o la necessità di colonne all’interno dei piani. I grandi progressi nei sistemi di riscaldamento, ventilazione e condizionamento hanno permesso un’occupazione a più alta densità nei luoghi di lavoro.
Gli edifici vengono progettati adesso con uno spazio di lavoro di otto, a volte sei, metri quadri in forte contrasto con i 20 metri quadri che avrebbero potuto essere previsti 30 anni fa.

Il lavoro si fa smart
Ma i progressi tecnologici stanno anche cambiando il modo in cui funzionano le aziende. La preferenza per nuove pratiche lavorative, come il sistema di postazioni mobili ed il lavoro da casa, hanno avuto un impatto considerevole sulla domanda di luoghi di lavoro, sia in termini di volumi sia per la natura dell’ambiente lavorativo.
Il concetto di “business centre” ha fatto molti passi avanti con lo sviluppo di spazi di lavoro in condivisione.
Questi ambienti di lavoro di alta qualità e in posizione centrale offrono spazi in modo flessibile (con contratti mensili) ed altri servizi. Sono concepiti per la massima flessibilità, creatività e collaborazione. Il British Council Office a luglio 2016 ha stimato che circa un milione di persone a livello mondiale lavorerà in questo tipo di ambiente entro il 2018.
E ci aspettiamo che, nel lungo periodo, questo nuovo modo di lavorare avrà un impatto molto maggiore rispetto al solo mercato immobiliare ad uso ufficio.

Social network fisico
Il marchio principale sotto questo profilo è WeWork, che si autodefinisce come un “social network fisico”. Il suo modello è un insieme di condivisione di informazioni ed idee all’interno di comunità online e di un ambiente fisico di alta qualità situato nelle maggiori città del mondo. La crescita di WeWork è stata fenomenale ed il suo sviluppo ha fatto da apripista a molte società analoghe. Le nuove aziende apprezzano gli spazi di lavoro in condivisione, mentre le nuove pratiche lavorative sono amate sia da aziende in crescita che affermate. Questo significa che le aziende possono essere estremamente leggere negli asset, avendo la possibilità di condividere risorse. Un membro di WeWork, ad esempio, fa parte di una comunità che fornisce molto più che soltanto un luogo fisico che viene usato come sede di una società. L’appartenenza consente ad un’azienda di iniziare l’attività collegandosi a cavi elettrici e contatti e di usare le funzioni di back office come risorse umane, amministrazione, pensioni e sanità in modo flessibile. I membri di WeWork possono affittare uno spazio fisso e privato, uno spazio aperto o, appunto, nessuno spazio. Alcuni membri usano soltanto le risorse della comunità ed i servizi di segreteria elettronica.
Rispetto ai tipici uffici degli anni ’80 e ’90, gli spazi di lavoro in condivisione, come WeWork, sembrano venire da un’altra epoca. La cura per la progettazione e l’attenzione volta ad incoraggiare l’interazione tra le aziende è qualcosa di distintivo da un modello di business passato. Infatti, le spillatrici di birra gratis nelle aree comuni potrebbero difficilmente sembrare più aliene ad un lavoratore d’ufficio degli anni ’80.

Migliori condizioni di lavoro
Mentre questo ambiente di lavoro in cambiamento sta creando qualche turbolenza nel settore, ci sono ancora molti aspetti positivi per gli investitori immobiliari. Le aziende capiranno alla fine che per assicurarsi i talenti migliori devono offrire le migliori condizioni lavorative.
L’arrivo di nuove pratiche di lavoro dovrebbe essere più efficiente per l’occupante e più interessante per l’affittuario e lo staff. Allo stesso tempo, le pratiche di lavoro che cambiano rapidamente porteranno gli investitori a rendersi conto che i cambiamenti possono essere a loro vantaggio. È chiaro che aziende e staff richiederanno uffici con una forte identità ed ambienti di alta qualità.
Dato che il settore degli uffici sta vivendo questo cambiamento significativo, vediamo opportunità per gli investitori per riciclare le loro vecchie proprietà immobiliari ad uso ufficio convertendole ad altri usi. A differenza degli uffici, c’è una richiesta di spazio crescente piuttosto che in diminuzione nel settore residenziale. Il bisogno ed il desiderio di lavorare da casa spinge il personale a far posto ad una postazione di lavoro dedicata o ad una scrivania a casa. Questo crea quindi una maggiore richiesta di spazio residenziale e abitativo. Ma la mancanza di offerta residenziale nelle città principali è ben documentata e sembra al momento una sfida insormontabile. È chiaro che, allora, ci siano opportunità concrete per uffici poco amati ora in disuso per tornare a nuova vita sotto forma residenziale, una tendenza che ad esempio è già iniziata nelle principali città europee. Come afferma con ottimismo il capitano Kirk in Star Trek II: L’ira di Khan, “ci sono sempre delle strade possibili”.

Fonte:http://www.monitorimmobiliare.it/spazio-lavorativo-ultima-frontiera_2016112703

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