Franchising, retail, business
14/12/2016
In questa ultima edizione del Rapporto sul Mercato Immobiliare Alberghiero 2016 curato da Clara Garibello per Scenari Immobiliari, i dati sullo scenario globale del turismo, il mercato degli alberghi in Europa e in Italia, il mercato italiano per le principali catene alberghiere, uno sguardo allo sviluppo della nuova ricettività e, infine, il focus sulle città a maggiore attrattività ricettiva: Milano, Roma, Firenze e Venezia.
Domanda - A livello globale, i numeri del Turismo sono in continua crescita. Questo dato come sta influenzando l'immobiliare alberghiero?
Clara Garibello - Il turismo, a livello mondiale, è uno dei settori che meglio rappresenta le caratteristiche che contraddistinguono il quadro evolutivo dell’economia globale, un passaggio dal comparto produttivo e industriale a quello dei servizi. In poco meno di quindici anni, il contributo del comparto dei servizi apportato sul Pil mondiale è passato dal 67 al 71 per cento e il turismo ricopre una fetta importante dei servizi.
In questo contesto, il Turismo vede una sempre maggiore richiesta di ricettività cui corrisponde un'offerta crescente in quantità ma molto spesso non in qualità. Forse anche per questo mancato incontro tra quantità e qualità della ricettività, si avverte in tutta Europa un forte cambiamento con una diminuzione delle strutture alberghiere e un aumento delle presenze extra-alberghiere.
Guardando alle principali aperture nel 2016 nel nostro continente, si evidenzia da un lato il perdurare di una domanda business (aeroporti) e il mercato di nicchia dei resort di lusso. Dall'altra parte, una domanda più eterogenea legata all'esperienzialità, che vuole l'albergo in casa per vivere la destinazione come la vive il cittadino. Quindi luoghi antichi, di design, centri urbani e immobili storici. E' questo che l'albergo non riesce probabilmente più a interpretare, ovvero il bisogno di sentirsi in una casa tipica del luogo, non a casa propria.
Domanda - Nell'ultimo anno, l'Italia alberghiera ha evidenziato particolari trasformazioni?
Clara Garibello - I dati ci dicono che il settore alberghiero sta andando bene ma anche che non c'è più spazio per chi non fa le cose per bene. Non si può più adottare un'ottica generalistica ma bisogna identificare con attenzione l'offerta.
Chi viaggia per business tendenzialmente utilizza ancora l'albergo o, in alternativa, l'appartamento per risparmiare senza perdere tempo ma il segmento business rappresenta meno della metà del totale dei viaggiatori e non tutte le destinazioni sono tipicamente business.
Quello che si sta verificando è una domanda nuova verso destinazioni laddove si è creata un'offerta nuova, molto spesso non alberghiera, anche perchè più semplice da attuare.
Tra il 2004 ed il 2014 a registrare la crescita più significativa sono state le strutture extralberghiere, in particolare i bed&breakfast cresciuti di quasi ventunomila unità. Sono cresciuti principalmente nei comuni non altrimenti classificati (più 7.799), nelle città d’interesse storico artistico (più 5.669) e nelle località marittime (più 3.096).
In linea generale, le variazioni della numerosità delle attività ricettive costituiscono la risposta a una domanda di turismo in continua crescita, segmentata per località e fasce di servizio.
Tuttavia, fa eccezione l’incremento significativo registrato dai b&b, in quanto la loro crescita è stata preponderante nei comuni che non hanno una particolare vocazione turistica. Questo tipo di struttura ricettiva, così come definita nella classificazione Istat (ovvero strutture ricettive che offrono servizio di alloggio e prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto) non richiede il registro alle imprese nella maggior parte delle regioni e, se si associa la loro reperibilità con strumenti di socialità e internet, possiamo considerale i precursori degli attuali sistemi di affittacamere on-line attualmente molto diffusi.
(*) Nil - Fonte: elaborazione Scenari Immobiliari su dati del comune di Milano
L'Italia alberghiera ha comunque un grosso potenziale e prospettive di crescita. Confrontando gli interventi di nuove aperture, cambio di gestione o ristrutturazione degli alberghi in Italia rispetto a quelli dei principali Paesi europei, emerge una differenziazione singolare, sia per tipologia di struttura, caratteristiche dell’immobile e del contesto localizzativo. La varietà degli interventi in Italia è molto ampia e costituisce la ricchezza del territorio e dell’intero sistema ricettivo. Si passa dalla costruzione di un resort di prestigio, a uno chalet ricavato dalla ristrutturazione di un albergo e orientato a soddisfare la domanda sciistica; oppure alla riqualificazione di un palazzo storico; altro ancora, alla villa o all’elegante tenuta che diventa albergo; infine, agli stili più internazionali collocati nei grandi centri urbani, legati principalmente ai viaggi d’affari.
Diversità di territori alle quali può corrispondere una specifica eccellenza ricettiva sotto più aspetti, per dimensione, tipologia di servizio o struttura dell’immobile.
Domanda - L'attrattività ricettiva del nostro Paese si è evoluta ed è sempre concentrata sulle destinazioni "classiche"?
Clara Garibello - Se parliamo di investitori internazionali di grosso calibro chiaramente la ricerca è sempre concentrata su trophy asset dalla reddittività garantita e le destinazioni sono quelle classiche ma il turismo sta crescendo ovunque e se un asset è gestito bene può comunque generare una redditività interessante magari per operatori nazionali o locali.
Andamento e previsioni del fatturato del mercato immobiliare alberghiero in Italia, 2010 – 2017 (milioni di euro)
(°) stima (*) previsione - Fonte: Scenari Immobiliari
Milano continua a salire nella scala delle preferenze degli investitori internazionali. Interesse che trova terreno fertile in una città in continua trasformazione, nel tessuto urbano e nelle funzioni. Il comparto alberghiero è un settore che ha ancora diversi margini di crescita sia verso le nuove centralità, ormai consolidate, che nella riqualificazione dell’esistente tramite formule innovative, in perfetto connubio con la città.
Domanda - La nuova ricettività ha messo in crisi il settore alberghiero?
Clara Garibello - Lo sviluppo delle attività extralberghiere in Italia è stato particolarmente significativo nell’ultimo decennio, e non sempre è stato in corrispondenza del fabbisogno di una domanda turistica che provenisse da un determinato tipo di località.
Un fenomeno che possiamo in qualche modo considerare il precursore degli attuali sistemi di affitti di case on line tanto diffusi. Più in generale, si è trattato soprattutto di abitazioni che sono state aperte alla ricettività. Se aggiungiamo la sharing economy e la socialità, arriviamo ai fenomeni attuali.
L'offerta ricettiva alternativa ha saputo cogliere rapidamente un cambiamento della domanda rimescolata, prima andavo in hotel perchè non avevo altra scelta. L'offerta alberghiera deve recuperare il divario che si è creato puntando su target specifici.
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