BREXIT E L'AFFARE IMMOBILIARE DI UNA VITA

31/01/2018 - E non dite che non vi avevamo avvisato circa i possibili risvolti, in positivo, di Brexit! Fortunatamente il mercato immobiliare nel Regno Unito continua a offrire opportunità degne di nota perché l’incertezza politica non è destinata a svanire dall’oggi al domani, e questo è precisamente il momento in cui un buon affare può tramutarsi nell’affare di una vita se siete in grado di scegliere gli assets migliori sul mercato.

Viste le ultime notizie riguardanti lo stato di salute del Regno Unito, non dovreste scoraggiarvi — in fin dei conti, siete in buona compagnia.

Persino gli esperti dell’Ufficio Per Le Statistiche Nazionali (come abbiamo notato la scorsa settimana sul nostro wall di Facebook) hanno ammesso di aver sottovalutato certe metriche legate all’inflazione, mentre diversi brokers della City con i quali discorro fin dai giorni del referendum di metà 2016 hanno manifestato perplessità per quella che sarà la fine di questa saga Euro-Britannica. Molti dei miei contatti ancora non paiono capacitarsi del fatto che, in fin dei conti, ogni tipo di agreement futuro molto probabilmente sarà su base amichevole, il che apre le porte a un “soft-landing” in cui rischi politici e commerciali difficilmente si manifesteranno, mutando equilibri consolidati nel tempo.

Puzzle

Vi son molti elementi da considerare qualora decideste di investire nel mercato immobiliare del Regno Unito perché Londra, tradizionalmente il motore della crescita a prezzi vertiginosi, ha rallentato dopo due decenni strepitosi in termini di crescita, e questo fatto certamente impatta il “business sentiment”, senza scordare le possibili conseguenze sul PIL domestico e relativa crescita. Il fatto veramente interessante in questo contesto — essenzialmente trattasi di ottimizzazione di allocazione di risorse economiche, nonché di tempo — è che un approccio cosiddetto top-down (clicca qui per maggiori dettagli) ci porta inevitabilmente a considerare che le città in cui opera Inveztments, prevalentemente al nord, paiono essere immuni da ogni logica disfattista, anche considerando gli ultimi dati di bilancio nazionali.

(Source: Trading Economics)

Altri trends prettamente economici e contabili sono altrettanto interessanti.

(Fonte: ONS)

Altri segni del cielo sono stati incoraggianti, peraltro, fin dalla scorsa estate.

“Il deficit di bilancio nel Regno Unito è al minimo dal 2007” scrisse The Guardian a Settembre, in un articolo che chiaramente non faceva altro che evidenziare trends già ben visibili.

Alternative

Alcune difficoltà persistono, tuttavia non c’è momento migliore per investigare le condizioni di un mercato in cui i prezzi paiono destinati ad aumentare nel corso del tempo al pari dell’inflazione domestica — si osservi il grafico del Consumer Price Index di seguito — e comparare il rischio immobiliare con quello di altri assets.

(Fonte: Trading Economics)

Diciamo che siate interessati a investire in azioni, e abbiate cercato un brand di respiro internazionale, in grado di offrire rendite stabili provenienti da dividendi ed anche apprezzamento di capitale al giusto prezzo d’investimento.

Ad esempio, che ne dite di General Electric (GE), società che ho analizzato per diversi anni?

(Fonte: Bitcoin News. Il grafico qui sopra mostra la correlazione tra il prezzo delle azioni di GE e Bitcoin fino a fine 2017)

La scorsa settimana, le azioni del colosso di Boston, che ha un rating solido secondo il giudizio delle principali agenzie di rating nel mondo, sono state volatili quanto altri assets ben più rischiosi, come Bitcoin.

(Per rating solido s’intende investment grade, il che solitamente implica un business con una buona generazione di cassa operativa, struttura del capitale bilanciata, e generalmente in grado di reggere la ciclicità.)

Nota per il lettore: GE ha un credit rating superiore a Spagna e Italia, rispettivamente la quarta e terza economia europea, quindi considerata più solida, da un punto di vista di rischio di credito di controparte, in base ad una serie di metriche finanziarie. Tuttavia, GE di recente ha dimezzato il proprio dividendo a $0.12 su base trimestrale.

Avete notato come GE e Bitcoin si sono comportati la scorsa settimana?

(Fonte: Yahoo Finance)

Tutto questo ha a che fare con i rischi legati a investimenti immobiliari, ovviamente, ma anche con il concetto di costo-opportunità, secondo il quale le perdite contabili che potreste affrontare non solo deriverebbero da possibili perdite direttamente legate a un investimento sbagliato, ma anche dai possibili guadagni persi derivanti da qualsiasi altro investimento che avreste potuto scegliere (nel caso di GE, le azioni di quasi tutti i competitors industriali negli Stati Uniti).

Diciamo che l’azionario non v’interessa. In fin dei conti, un paragone con l’immobiliare appare un po’ azzardato, se non altro perché gli assets controllati da GE rendono i possibili ritorni da tale investimento più ciclici, ossia volatili. Ma restiamo su GE, e immaginiamo di aver investito in un profilo di rischio più adeguato, più simile all’immobiliare (per tipologia di durata e caratteristiche intrinseche, dettate dalla seniority di entrambi gli strumenti): le obbligazioni di GE.

La volatilità avrebbe avuto la meglio, nel caso in cui si fosse investito nelle obbligazioni a scadenza 2042, con cedola al 4.125% (il rendimento annuo, o yield, è superiore, dati i prezzi di mercato) — questi strumenti finanziari son comparabili per durata; se ci pensate bene, investire nell’immobiliare non è così differente da un trader di obbligazioni che cerca liquidità a breve e upside di capitale, anche se con GE (che ci crediate o no) avreste avuto ben più di un mal di testa negli ultimi tempi.

(Potete trovare qui la mia copertura completa, dal novembre 2015, di GE per Seeking Alpha.)

(Fonte: boerse-berlin.com)

Mentre, chi detiene obbligazioni, continua a soffrire: le azioni si sono dimezzate negli ultimi dodici mesi — percentuale che coincide con svalutazione di Bitcoin dai massimi assoluti registrati negli ultimi tre mesi — e chi ha investito nel debito di GE, ora si trova perfino a mettere in discussione il profilo di liquidità di una società tanto gloriosa.

(Fonte: MarketWatch)

GE ha sorpreso gli investitori, soprattutto quelli che non hanno fatto una vera due diligence.

(Se siete investiti sulla parte lunga della curva dei tassi dei BTP, titoli di stato italiano, o qualsiasi altro rischio/titolo di credito paragonabile, è bene che consideriate se chiudere la posizione, a meno che la tassazione non incida troppo sui guadagni accumulati fin d’ora.)

Un consiglio

Il problema riguarda il concetto di percezione del rischio e due diligence. Un analista che ha seguito da vicino gli sviluppi di GE sin dai tempi di Jack Welch vent’anni fa, di recente mi ha scritto:

“Straordinario il numero di azionisti di GE che deliberatamente scelgono di rimanere fermi e disinteressati riguardo ad alcuni o tutti gli ultimi diciotto anni, mentre il loro investimento si allontana dalle prestazioni delle medie di mercato, e, piuttosto, si aggrappano alle proprie opinioni e convinzioni insindacabili. A ciò si aggiunge la loro totale incapacità di comprendere anche le dinamiche finanziarie sottostanti di GE, il che è altrettanto strano, ma, naturalmente, questo non ha impedito loro di lamentarsi a viva voce di essere stati derubati e ingannati “.

Dopo le ultime affermazioni del Presidente della Banca Centrale Europea, Mario Draghi, i rendimenti tedeschi han preso il volo, determinando perdite significative per investitori obbligazionari. Date le prospettive di politiche economiche maggiormente restrittive, e i cambiamenti che hanno subito negli ultimi sei mesi, altre perdite sono probabili nel settore fixed-income.

Dove investire, dunque, se si è alla ricerca di protezione?

Convinzioni

Questo per dire che tutti noi abbiamo dei capisaldi, ma tutto ciò che cerchiamo di raggiungere su questa piattaforma è un dibattito sereno e delineare un primo round di due diligence prima che venga effettivamente acquistato un immobile, proprio come faremmo con qualsiasi altro asset.

Di conseguenza, con una visione critica, cosa potrebbe esserci di così sbagliato nel Regno Unito e in proprietà immobiliari oltremanica?

La sterlina ha recentemente toccato il livello più alto contro il dollaro americano, mentre sta consolidando un livello significativamente superiore a 1,13 rispetto all’euro; i prezzi dei titoli di stato del Regno Unito continuano a scendere, facendo salire i tassi la cui ascesa era da aspettarsi — tutti questi fattori promettono incredibilmente bene per gli investitori immobiliari, fino al raggiungimento di una soglia critica di oltre il 3% per i tassi a 10 anni (che hanno attualmente raggiunto l’1,47%).

(Fonte: BBC. La sterlina si è apprezzata ulteriormente fino ad arrivare a un livello di 1,43 contro il dollaro USA alla fine della settimana che inizia il 22 gennaio)

(Fonte: Yahoo Finance, GBP vs EUR, da inizio anno)

(Fonte: Yahoo Finance, GBP vs EUR, sei mesi)

I prezzi del petrolio, nel frattempo, sono motivo di timore sotto molti aspetti ma potrebbero anche favorire l’inflazione, avvantaggiando un mercato immobiliare nel quale, come recentemente scritto dal Financial Times, il valore delle abitazioni del Regno Unito è cresciuto di un terzo nel decennio passato, fino a raggiungere un valore di £7,140 miliardi.

Per quanto riguarda i rischi nel mercato finanziario, ho avvertito i lettori alla fine del 2017 sulle prospettive dei costruttori edili, valutando i loro profili di rischio rispetto a Bitcoin e ad altri assets. In ottobre, ho manifestato la possibilità che prese di profitti (ergo, vendite) avrebbero messo pressione su questi titoli, ma i fondamentali sono solidi e restano tali. Guardate l’andamento delle azioni dei principali protagonisti del mercato immobiliare nel Regno Unito da prima che Carillion implodesse…

Lo specialista di mercato Savills afferma che le proprie filiali immobiliari del Regno Unito hanno ottenuto un buon risultato fino al 2017 nonostante “l’incertezza”, mentre in una comunicazione di borsa, uno dei più grandi costruttori del Regno Unito sostiene che il mercato sia rimasto “solido” nonostante l’incertezza economica, che pesa anche sull’Eurozona, dato che l’Italia si appresta ad andare alle urne.

(Fonte: Taylor Wimpey)

Il recente collasso di Carillion non è stato un evento definibile “Black Swan” di per sé, ma piuttosto un episodio isolato che il governo sta ancora valutando — forse Downing Street avrebbe potuto fare di più in via preventiva, dato il capitale circolante e le scadenze del debito di Carillion, ma questi eventi non hanno impattato né la sterlina né i tassi di interesse.

(Fonte: Bloomberg)

Il che prova con forza che, mentre Brexit è un motivo di forte preoccupazione per alcuni, ci sono ottime opportunità per investitori che sanno riconoscere il suono degli investimenti che bussano alla loro porta.

(Se volete sapere di più su come gestire i rischi e i dettagli completi degli ultimi progetti, vi preghiamo di contattare il team qui.)

(Questo articolo è stato scritto per Inveztments.com da Alessandro Pasetti, editato da Gavin van Marle, managing editor di The Loadstar, basato a Londra, e tradotto da Francesca Chiappalupi. Alessandro è il co-fondatore di Hedging Beta, una boutique SEO e ricerca basata a Horsham, Regno Unito. In precedenza Alessandro ha lavorato per circa un decennio nella ricerca per WSJ/Dow Jones (Londra), Loan Radar (Londra), Bear Stearns (Londra) e HBV (Monaco), dopo aver elaborato la sua tesi con il team di ricerca di Unicredit tra il 2003 e il 2004. Attualmente scrive per Inveztments.com, Seeking Alpha, Transport Intelligence, The Loadstar ed altri. Gavin è l’autore del libro “Around the World in Freighty Ways: Adventures in Globalisation”. Gavin ha vinto diversi riconoscimenti nel corso degli anni, tra i quali ‘giornalista SeaHorse’ nel 2011 e 2009, e ‘giornalista Supply Chain’ nel 2010 e 2014. Francesca è non-executive director per Hedging Beta.)

di Alessandro Pasetti

Fonte:http://inveztments.com/it/progetti/brexit-e-laffare-immobiliare-di-una-vita/

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