Immobiliare, Nomisma: la crisi è finita, ma solo nel 2026 si tornerà ai livelli pre-crisi

25/11/2015
Il mercato immobiliare italiano si è lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva d’insidie. Incombono ancora i retaggi del passato e il loro smaltimento potrebbe generare contraccolpi negativi, secondo l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 curato da Nomisma. Guarda i video con Luca Dondi e Oscar Giannino.

Si rafforzano i segnali di miglioramento del mercato immobiliare, che si erano delineati a partire dalla seconda parte del 2014, anche grazie a un quadro macroeconomico più favorevole, seppure non si tratti di dinamiche eclatanti.
Nomisma stima infatti che per ottenere un recupero dei livelli di Pil procapite ante-crisi si dovrà attendere il 2026, a fronte di una crescita annua dell’1,5%.
Il cambiamento degli indicatori di sentiment e di quelli reali ha avuto un immediato riflesso in ambito immobiliare, portando a un consistente incremento delle manifestazioni d’interesse all’acquisto.
Una domanda che si può concretizzare per circa il 75% delle famiglie italiane solo attraverso il sostegno economico da parte delle banche. Le condizioni macroeconomiche indubbiamente favorevoli non sono assolutamente sufficienti per alimentare un percorso di risalita non assistita, secondo Nomisma.
La risposta del sistema bancario all’impennata delle richieste non è mancata. L’incremento delle erogazioni è risultato eclatante seppur di gran lunga inferiore rispetto ai dati diffusi anche da autorevoli istituzioni nel corso dell’anno. E’ interessante notare come le surroghe e sostituzioni sul totale dei mutui abbiano visto passare la loro incidenza dal 7,5% (2014) al 26% (2015), ridimensionando il sostegno netto al settore immobiliare.
La quota di transazioni senza ricorso al credito è scesa al di sotto del 45%, a fronte di un aumento complessivo del mercato residenziale (2014/2015) del 6%. Il ritrovato canale creditizio è quindi per Nomisma il principale driver alla base delle ottimistiche aspettative di rilancio.
Nello specifico, il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei primi sei mesi del 2015, al lordo delle iniziative di portabilità è stato di 17,3 miliardi di euro con un incremento di 53 punti percentuali sul primo semestre del 2014 e di 34 sul semestre precedente. Per la seconda parte dell’anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro.
Sul fronte mutui le previsioni di Nomisma per il periodo 2016-2018 sono di un progressivo consolidarsi dei mutui erogati, particolarmente nel quarto trimestre 2015 e primo trimestre 2016, con tassi di crescita molto elevati.
Per il 2015 l’erogato complessivo dovrebbe attestarsi a 38,2 miliardi di euro con un incremento del 58% in ragione d’anno. Si ridurrà, ma non si colmerà, il gap generatosi con il crollo del mercato nel 2012-2013.
Per il periodo centrale del 2016 Nomisma prevede un fisiologico rallentamento della crescita che rimarrà comunque abbondantemente positiva anche se non più con tassi di variazione a doppia cifra. Per l’istituto bolognese le erogazioni potranno attestarsi a oltre 10 miliardi di euro a trimestre per giungere nel periodo 2017/2018 a valori non dissimili a quelli del triennio 2009-2011.
Ma - come già evidenziato - non sono da escludersi incognite e rischi, in particolare legati al peso dei crediti deteriorati. Il quadro attuale offre istituti bancari più solidi che da tempo hanno avviato un piano di accantonamenti e nuovi capitali per l’irrobustimento patrimoniale, mentre altri - in numero non esiguo - presentano un’esposizione che necessita piani di intervento straordinari di durata pluriennale. Da qui i dubbi di Nomisma relativi a una capacità di sostegno in linea con la pressione della domanda, oltre che a potenziali ricadute sistemiche.
Nomisma avverte la necessità di scongiurare il rischio che iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la pressione ribassista dei prezzi.
Il rischio dell’indebolimento di una ripresa che non appare ancora robusta e consolidata. Nomisma paventa il rischio che arrivi sul mercato un ulteriore eccesso di offerta per il quale non paiono più praticabili strategie di volontario differimento. Per questo sarebbe opportuno non trascurare le potenziali ricadute di soluzioni sistemiche che sono al centro di un dibattito che suona tardivo e avulso dalle dinamiche congiunturali in atto. I rischi non si genererebbero tanto per il comparto residenziale quanto per quello degli immobili di impresa, il quale viene attualmente alimentato quasi esclusivamente dalla componente straniera; la sostanziale mancanza di domanda domestica espone al rischio di contraccolpi più marcati in caso di shock indotti da un eccesso di offerta a valori distressed.
Analizzando le 13 città monitorate, la crescita dei livelli di attività risultata uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo. La maggiore rigidità dei prezzi nel corso della crisi si riflette nell’andamento anticipatorio delle quantità rispetto ai valori, con un ritardo dei secondi che tende ad ampliarsi nel tempo.
In ambito residenziale l’offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri.
Timidi segnali di dinamismo si colgono nelle zone di pregio e nei centri, dove cresce la quota di giudizi di aumento delle intenzioni di acquisto dell’abitazione. Al contempo il mercato della locazione residenziale si conferma abbastanza uniforme in un confronto delle zone urbane.
Interessante notare come nelle zone di pregio e nei centri la domanda di acquisto di case che non viene soddisfatta dagli immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità, oltre che di qualità.
La dimensione tutto sommato esigua del mercato della locazione residenziale per Nomisma sembra rappresentare un fattore strutturale e non congiunturale.
La performance più negativa è quella dei negozi, con un’offerta in costante crescita e una domanda ancora una volta in calo.
Seppure in un contesto in graduale miglioramento, Nomisma nota come lo sconto praticato dall’offerta sia ancora decisamente consistente, come pure i tempi di vendita nonostante nella seconda parte del 2015 si siano leggermente ridotti.
Nella seconda parte del 2015 Nomisma ha evidenziato un’attenuazione del calo dei prezzi di abitazioni, uffici e negozi rispetto ai semestri precedenti.
Considerando l’evoluzione di prezzi di mercato e canoni degli immobili locati negli ultimi dieci anni, emerge come la tendenza sia stata simile.
E’ bene ricordare come i prezzi sono cresciuti in misura maggiore rispetto ai canoni nella fase ascendente del mercato mentre i canoni hanno fatto segnare la flessione più marcata nella fase discendente.
Il rendimento medio lordo annuo da locazione delle abitazioni si è attestato al 5,1% in linea con quello degli uffici (5%).
Sul fronte corporate, l’esposizione verso il sistema bancario induce a ritenere che la ripresa non possa dirsi pienamente consolidata, anche se dai numeri parrebbe robusta. Da parte degli operatori prevale un giudizio stabile rispetto alle quantità immesse nel corso dell’anno sul mercato, mentre la domanda risultata ancora in calo, anche se non sono mancate indicazioni di assestamento. L’offerta si presenta stabile con l’eccezione dei centri città dove invece è in crescita.
In ultimo, Nomisma evidenzia come negli anni Duemila furono gli strumenti d’investimento italiani ad alimentare e dare robustezza alla crescita del comparto; al momento l’istituto bolognese non vede le condizioni per individuare chi possa rilevare il testimone dagli operatori opportunistici esteri e dare continuità alla fase espansiva in atto.
Pur non essendovi dubbi che il mercato immobiliare italiano si sia lasciato alle spalle la pesante crisi che ne aveva caratterizzato la dinamica per circa un settennio, risulta tuttora problematico definirne le prospettive a medio termine: sulla lenta e graduale risalita incombe ancora il retaggio degli eccessi del passato, il cui smaltimento non si esclude possa essere foriero di contraccolpi negativi.

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